CHICAGO, Oct. 30, 2023 — Eine Analyse der Cook County 1,8 Millionen Grundsteuerrechnungen für 2022 zeigt, dass die Schulbezirke hauptsächlich für die hohen Steuerrechnungen verantwortlich sind, die am 1. Dezember fällig sind, so Schatzmeisterin Maria Pappas.
Die mittlere Grundsteuerrechnung für Wohngebäude in den nördlichen und nordwestlichen Vororten erhöhte sich um 15,7 Prozent, was den größten prozentualen Anstieg seit mindestens 30 Jahren darstellt, wie die Analyse ergab. Diese höheren Steuerrechnungen sind das Ergebnis erhöhter Forderungen der Besteuerungsbezirke – der geforderten Summe durch die Besteuerungsbezirke – und einer Verschiebung der Steuerlast von Unternehmen auf Hausbesitzer infolge von Neubewertungen in den nördlichen Vororten.
Die Forscher des Schatzamtes Hal Dardick und Todd Lighty leiteten die Analyse. Schatzmeisterin Pappas hatte die ehemaligen investigativen Journalisten der Chicago Tribune eingestellt, um ihre Denkfabrik zu leiten. Die Analyse ist die jüngste Ergänzung zu den Pappas-Studien, einer Reihe von Untersuchungen des komplexen Grundsteuersystems auf cookcountytreasurer.com.
Wichtige Ergebnisse der Analyse zeigen:
- Von 940 Besteuerungsbehörden im Bezirk erhöhten 676 – oder 71,9% – die Steuern.
- Der an die Grundstückseigentümer im ganzen Bezirk in Rechnung gestellte Steuerbetrag stieg um mehr als 909 Millionen US-Dollar von 16,7 Milliarden US-Dollar auf 17,6 Milliarden US-Dollar, was einem Anstieg von 5,4 Prozent gegenüber 2021 entspricht. Hausbesitzer müssen 599,1 Millionen US-Dollar, oder zwei Drittel der Erhöhung, tragen, während kommerzielle Immobilien ein Drittel oder zusätzliche 314,4 Millionen US-Dollar übernehmen.
- In den neu bewerteten nördlichen und nordwestlichen Vororten stiegen die Steuern um 331 Millionen US-Dollar – mit einer Erhöhung von 387 Millionen US-Dollar oder 12,9 Prozent auf Wohnimmobilien und einem Rückgang von 56 Millionen US-Dollar oder 2,7 Prozent auf kommerzielle Immobilien.
- In den südlichen und südwestlichen Vororten stiegen die Steuern um 173 Millionen US-Dollar von 3,88 Milliarden US-Dollar auf 4,06 Milliarden US-Dollar. Die Grundsteuern für Wohnimmobilien erhöhten sich um 98 Millionen US-Dollar oder 4,1 Prozent von 2,4 Milliarden US-Dollar auf 2,5 Milliarden US-Dollar, während die Steuern für kommerzielle Immobilien um 75 Millionen US-Dollar oder 5,1 Prozent von 1,48 Milliarden US-Dollar auf 1,56 Milliarden US-Dollar stiegen.
Cook County ist in drei Bereiche für Neubewertungen unterteilt: die Stadt Chicago, die nördlichen Vororte und die südlichen Vororte. Der Grundstücksbewerter des Bezirks berechnet alle drei Jahre neue Werte für Grundstücke in jeder Region, ein Verfahren, das als dreijährliche Neubewertungen bekannt ist.
Die Grundstückswerte sind ein Faktor im komplexen Grundsteuersystem. Die örtlichen Verwaltungseinheiten legen Steuerforderungen fest, die bestimmen, wie viel Geld sie zum Betrieb benötigen. Die bewerteten Werte der Grundstücke und die Höhe der Forderungen bestimmen die Steuersätze, die zwischen den Gemeinden stark variieren.
Nach bundesstaatlichem Recht dürfen Schulbezirke die Steuern um die Inflationsrate des Vorjahres oder 5 Prozent, je nachdem welcher Wert niedriger ist, erhöhen. Da die Inflationsrate 2021 bei 7 Prozent lag, durften sich die Schulbezirke um 5 Prozent erhöhen. Aber die Gesamtsteigerung war höher, teilweise aufgrund einer neuen Bestimmung namens “Recapture”.
“Recapture”, das 2021 aufgrund einer Gesetzesänderung in Kraft trat, ermöglicht Schulen und anderen Besteuerungsträgern, Geld zurückzufordern, das Grundstückseigentümern erstattet wurde, deren Bewertungen vom Illinois Property Tax Appeal Board, staatlichen Gerichten oder Bezirksämtern gesenkt wurden.
“Recapture” machte im ganzen Bezirk für 2022 203,7 Millionen US-Dollar aus, eine Erhöhung um 72,7 Millionen US-Dollar gegenüber dem Vorjahr.
Erhöhte Beträge, die die Stadt Chicago und die Chicago Public Schools für ihren Betrieb benötigten, zusammen mit der “Recapture”-Bestimmung und höheren Rechnungen für Steuerincrementierungsbezirke, erhöhten die gesamte Grundsteuerlast in Chicago um 410 Millionen US-Dollar von 7,65 Milliarden US-Dollar auf 8,1 Milliarden US-Dollar. Das entspricht einer Erhöhung um 296 Millionen US-Dollar oder 7,8 Prozent auf kommerzielle Immobilien und um 115 Millionen US-Dollar oder 3 Prozent auf Wohnimmobilien.
Die Chicago Public Schools forderten für das Steuerjahr 2022 50,8 Millionen US-Dollar zurück. Als Gemeinde mit Selbstverwaltungsrecht ist die Stadt Chicago nicht in der Lage, Steuern zurückzufordern, da sich das Landesgesetz nur auf nicht selbstverwaltete Gemeinden bezieht.
Die Analyse des Schatzamtes ergab, dass im gesamten Cook County im Jahr 2022 der Betrag, der an Steuerincrementierungsbezirke zu zahlen war, um 124,6 Millionen US-Dollar von 1,43 Milliarden US-Dollar auf 1,56 Milliarden US-Dollar anstieg. Die Erhöhungen in den Steuerincrementierungsbezirken machen etwa 13,7 Prozent des Gesamtanstiegs dessen aus, was die Grundstückseigentümer im ganzen Bezirk schulden.
Die zweiten Steuerrechnungen für 2022 sollen am 1. November verschickt werden und sind am 1. Dezember fällig. Grundstückseigentümer, die nicht auf ihre Rechnungen warten möchten, können ihre Steuern jetzt auch online auf cookcountytreasurer.com bezahlen. Teilzahlungen werden akzeptiert.
QUELLE: Amt des Schatzmeisters von Cook County