BROAD STREET REALTY, INC. Update von Michael Z. Jacoby, Vorsitzender des Vorstands und Chief Executive Officer

(SeaPRwire) –   RESTON, Va., Mai 6, 2024 — Broad Street Realty, Inc. (OTCQX: BRST)

An all unsere Interessenvertreter.

Bei Broad Street war unsere Vision immer, “Menschen und Orte zu stärken”. Was bedeutet dieser Satz? Er bedeutet, dass wir uns immer auf den Erfolg der Unternehmen und Unternehmer konzentriert haben, die unsere für den täglichen Bedarf wichtigen, von Lebensmittelgeschäften dominierten und gemischt genutzten Vermögenswerte belegen, und auf das Erlebnis ihrer Kunden. Zum Glück hat sich dieser Fokus auch in der Covid-Ära und in einem unglaublich schwierigen Kreditumfeld ausgezahlt. Trotz dieser hartnäckigen Gegenwinde haben für den täglichen Bedarf wichtige, von Lebensmittelgeschäften dominierte Einkaufszentren und studentisches Wohnen (unser einziges Wohngemeinschaftsobjekt) sich erstaunlich gut entwickelt und wurden von der Kreditgeber- und institutionellen Investorengemeinschaft positiv bewertet. Dieser disziplinierte Fokus und unser sehr selektiver Ansatz bei für den täglichen Bedarf wichtigen Einkaufszentren und gemischt genutzten Vermögenswerten haben uns finanzielle Vorteile verschafft, die anderen Assetklassen nicht zur Verfügung stehen.

Im letzten Jahr, als ich diesen Brief schrieb, sagte ich: “Unser größter Gegenwind im Jahr 2023 sind die Zinsen.” Leider war diese Aussage sehr zutreffend und heute hat sich diese Bedingung nicht geändert. Kredite sind der Lebensnerv eines kapitalintensiven Geschäfts wie dem Immobilienbesitz. Es ist kein Geheimnis, dass die Kreditgeber des Landes im Jahr 2023 stark gefordert waren. Wir sahen die Schließung mehrerer großer Banken in der ersten Jahreshälfte. Große und mittelgroße Banken scheinen ihre Bilanzen langsam verbessert zu haben, zögern aber weiterhin bei der Kreditvergabe, Versicherungsgesellschaften haben die besten Vermögenswerte zu den niedrigsten Verschuldungsgraden ausgewählt, CMBS war ruhig, Private Equity ist teuer. Unsere Optionen waren begrenzt.

Dank kleinerer Banken und Versicherer, die ihr Auswählen abgeschlossen haben, hat sich die Verfügbarkeit von Fremdkapital gegen Ende des ersten Quartals 2024 moderat verbessert, aber die Zinssätze haben sich nicht verändert. Tatsächlich sind sie zum Ende des ersten Quartals 2024 um etwa 95 Basispunkte höher als zum gleichen Zeitpunkt im Jahr 2023. Wir haben eine hohe Volatilität der Zinssätze beobachtet – kurze Zeiträume mit dramatischen Schwankungen nach oben und unten. Wir hatten zum Ende des Jahres 2023 Kredite in Höhe von ca. 99,7 Mio. US-Dollar fällig. Um die auslaufenden Schulden anzugehen, haben wir die Mehrheit erfolgreich refinanziert, eine Darlehen verlängert und zwei Einkaufszentren verkauft. Die Refinanzierungskosten waren nicht billig.

Als Beispiel für unseren disziplinierten Fokus und Auswahlprozess bei der ursprünglichen Zusammenstellung unseres für den täglichen Bedarf wichtigen Portfolios kann ich auf den erfolgreichen Verkauf zweier Einkaufszentren im letzten Jahr verweisen. Eines war das Spotswood Valley Square Einkaufszentrum in Harrisonburg, Virginia, und das andere, Dekalb Plaza, in den Vororten von Philadelphia. Der Großteil der Erlöse wurde zur Tilgung eines Term Loans und als Rücklagen für Kapitalbedarf an anderen Vermögenswerten verwendet.

Es stimmt, dass sowohl teurere als auch begrenztere Verfügbarkeit von Fremdkapital einen realen Einfluss auf unseren Cashflow und den Vermögenswert haben. Zum Zeitpunkt des Verkaufs der beiden Zentren lagen die Zinssätze etwa 50 Basispunkte besser als im ersten Quartal 2024, und wir erzielten Preise, die unseren Bewertungen von 2022 entsprachen. Ich bin mir nicht sicher, ob wir diese Leistung in diesem Jahr wiederholen könnten, wenn wir Vermögenswerte auf den Markt brächten. Glücklicherweise sind wir derzeit nicht gezwungen, etwas zu verkaufen. Ihre Vermutung ist genauso gut wie meine, wann die US-Notenbank die Zinsen senkt, aber es könnte nicht früh genug kommen, damit wir bei niedrigeren Kapitalkosten unseren Cashflow und unsere Vermögensbewertungen verbessern können.

Hier eine kurze Zusammenfassung von 2023 und jüngeren Erfolgen:

• Wir haben den Großteil der Kredite in Höhe von 99,7 Mio. US-Dollar, die 2023 fällig wurden, gelöst, indem wir speziell Folgendes taten:
  • Das Spotswood Shopping Center verkauft haben, wodurch 11,8 Mio. US-Dollar Hypothekenschulden und 2,3 Mio. US-Dollar bevorzugte Zinsen getilgt wurden.
  • Das Einkaufszentrum Dekalb Plaza verkauft haben, wodurch 17,4 Mio. US-Dollar Hypothekenschulden getilgt wurden.
  • Vier Darlehen für insgesamt 45,3 Mio. US-Dollar Erlöse refinanziert haben, wodurch 41,0 Mio. US-Dollar Hypothekenschulden getilgt wurden. Diese Darlehen waren durch die Coral Hills, Crestview Square, Highlandtown Village und West Broad Commons Einkaufszentren besichert.
  • Im ersten Quartal 2024 ein Darlehen in Höhe von 11,3 Mio. US-Dollar refinanziert haben, das durch das Vista Shops Einkaufszentrum besichert war, und im zweiten Quartal 2024 ein Darlehen in Höhe von 8,5 Mio. US-Dollar, das durch die Midtown Shopping Centers (in unseren öffentlichen Unterlagen als Midtown Colonial und Midtown Lamonticello bezeichnet) besichert war.
• Wir haben 74 Mietverträge für insgesamt 260.763 Quadratmeter Fläche unterzeichnet, darunter 17 neue Mietverträge über 41.360 Quadratmeter, 45 Verlängerungsverträge über 197.144 Quadratmeter und 12 Änderungen über 22.259 Quadratmeter unseres Einzelhandelsportfolios. Unser Gesamtportfolio einschließlich Wohnen war Ende 2023 zu 90,1 % vermietet.
• Unsere Mietpreissteigerungen bei neuen und verlängerten Mietverträgen zeigen ein kontinuierliches internes Wachstum aus unserem bestehenden Portfolio. 2023 lagen die Mietpreissteigerungen im Durchschnitt bei 10,4 %, darunter 35,9 % bei neuen Mietverträgen und 7,7 % bei Verlängerungen.
• Midtown Row Residential war für das Studienjahr 2023-2024 zu 100 % vermietet. Die jährliche Basismieteinnahme pro Quadratmeter im Jahr 2023 lag 1,7 % höher als 2022. Zum 30. April 2024 war Midtown Row Residential zu 100 % für das Studienjahr 2024-2025 vorvermietet mit gesunder ABR-Steigerung (jährliche Basismieteinnahme).
• Meldete einen Nettoverlust von 7,0 Mio. US-Dollar, FFO für gemeine Aktienanteile und OP-Anteile von 2,4 Mio. US-Dollar sowie AFFO für gemeine Aktienanteile und OP-Anteile von 3,0 Mio. US-Dollar. Siehe “Nicht-GAAP-Leistungskennzahlen” am Ende dieser Pressemitteilung.
• Meldete NOI (Net Operating Income) von 24,9 Mio. US-Dollar und Same-Center-NOI von 15,9 Mio. US-Dollar – eine Steigerung von 5,6 % gegenüber dem Vorjahr. Siehe “Nicht-GAAP-Leistungskennzahlen” am Ende dieser Pressemitteilung.
• Die Umsätze für das am 31. Dezember 2023 endende Jahr stiegen um ca. 9,2 Mio. US-Dollar oder 28 % gegenüber dem Vorjahr, was auf einen Anstieg der Mieteinnahmen um ca. 9,1 Mio. US-Dollar und der Provisionen um ca. 0,4 Mio. US-Dollar zurückzuführen ist, teilweise ausgeglichen durch einen Rückgang des Managements und anderer Einnahmen um ca. 0,3 Mio. US-Dollar.
  • Der Anstieg der Mieteinnahmen ist auf den Erwerb von zwei Immobilien im vierten Quartal 2022 zurückzuführen, teilweise ausgeglichen durch die Veräußerung von zwei Immobilien im Jahr 2023.
  • Der Anstieg der Provisionen ist auf ein höheres Transaktionsvolumen bei Mietverträgen zurückzuführen. Der Rückgang des Managements und anderer Einnahmen ist hauptsächlich auf Gebühren zurückzuführen, die 2022 in Zusammenhang mit im Jahr 2022 erworbenen Immobilien erfasst wurden.

Der Großteil unseres Portfolios konzentriert sich auf Lebensmittelgeschäfte, unverzichtbaren Einzelhandel, Grundversorgung und preisgünstige Mieter, die die physische Besichtigung des Standorts erfordern, um Waren und Dienstleistungen zu erhalten. Die Vorteile dieser Konzentration haben sich in der Pandemie und in wirtschaftlich schwierigen Zeiten bewährt.