Mit Hypothekenzinsen auf einem 21-Jahres-Hoch und der Anzahl der jeden Monat verkauften Häuser nahe ihrem niedrigsten Stand seit mehr als einem Jahrzehnt, gehen Hypothekenmakler zu ungewöhnlichen Maßnahmen, um Käufer auf den Immobilienmarkt zu locken.
Eine der auffälligeren Taktiken kommt von Zillow, der Online-Immobilienplattform, die neuen Hauskäufern Tausende von Dollar anbietet, um sie bei ihrer Anzahlung zu unterstützen. Das Programm, das das Unternehmen in Arizona testet, gewährt qualifizierten Hauskäufern Zuschüsse in Höhe von 2% des Kaufpreises, so dass ihre Anzahlung auf bis zu 1% sinken kann.
Für ein sogenanntes Einstiegshaus in Arizona, das 275.000 US-Dollar kostet – ein Beispiel, das Zillow in seiner Pressemitteilung zur Ankündigung des Programms angibt – bedeutet das einen Zuschuss von 5.500 US-Dollar.
Wie der Zillow-Ökonom Orphe Divounguy erklärt, bietet das Unternehmen die gleiche Unterstützung an, die potenzielle Hauskäufer oft von ihren Eltern erhalten. „In einer Umgebung, in der die Kreditvergabe straff ist, haben Mieter faktisch genauso viel, wenn nicht mehr Miete zu zahlen als wenn sie selbst Eigentümer wären“, sagt Divounguy. „Dies ist der perfekte Zeitpunkt, hier einzugreifen und denjenigen zu helfen, die aufgrund des Fehlens des elterlichen Eigenkapitals ausgeschlossen waren.“
Zillow-Sprecher wollten nicht sagen, wie viel das Unternehmen insgesamt an Anzahlungsunterstützung bereitstellen möchte, noch was die durchschnittliche Höhe der einzelnen Zuschüsse sein wird. Allerdings hofft das Unternehmen, den Plan national auszurollen. Da das Programm auf Erstkäufer mit einem Einkommen unter dem Durchschnitt des Gebiets beschränkt ist, werden die Zuschüsse voraussichtlich 10.000 US-Dollar nicht überschreiten.
Hohe Zinsen, geringes Angebot
Im August wurden in den USA nur 4,04 Millionen bestehende Häuser verkauft, der schlechteste Wert für einen August seit 2010, wie die National Association of Realtors mitteilte. Laut Immobilienmaklern und Marktbeobachtern wird der träge Markt nicht nur durch hohe Zinssätze, sondern auch durch einen Mangel an verfügbaren Häusern verursacht. Der Mangel ist das Ergebnis eines pandemiebedingten Rückgangs im Bauwesen und der Unwilligkeit bestehender Hausbesitzer, ihre niedrigen Hypothekenzinsen aufzugeben, die sie vor Jahren gesichert haben.
„Es ist ein seltsamer, seltsamer Markt“, sagt Butch Leiber, ein Immobilienmakler und Präsident des Vorstands der Phoenix Realtors. „Wir haben extrem niedrige Bestände. Als die Zinssätze stiegen, sank die Käuferaktivität. Das Problem ist, dass auch die Verkäuferaktivität sank. Wenn sie eine Hypothek haben, haben sie einen Zinssatz von 3%, 4% oder 5% und sie wollen nicht umziehen.“ Der durchschnittliche feste Hypothekenzins für 30 Jahre beträgt derzeit 8,07%, wie Investopedia angibt.
Um Käufer anzulocken, versuchen Bauherren auch, die Kosten der Kreditaufnahme zu senken. Während Zillow Anzahlungsunterstützung anbietet, senken Bauherren die Zinssätze für Käufer, indem sie „Zinssenkungen“ vornehmen. Dabei zahlen sie einer Bank oder einem Hypothekenvermittler eine einmalige Gebühr im Austausch für einen niedrigeren Zinssatz. Da die größten Bauherren wie Lennar und Pulte auch eigene Hypothekenvermittlungsgeschäfte besitzen, sind sie einem geringeren finanziellen Risiko ausgesetzt.
Obwohl Zillow kein Bauunternehmen ist, versucht es ebenfalls, so viel wie möglich vom Immobilienmarkt zu erfassen. Das 2004 in Seattle gegründete Zillow begann als Online-Dienst für Immobiliendaten und -angebote. Seitdem hat es seine Aktivitäten auf die Verwaltung von Wohnungen, die Vermittlung von Mietwohnungen und die Verbindung von Käufern und Verkäufern mit Maklern ausgeweitet. 2018 erwarb es Mortgage Lenders of America, um ins Hypothekengeschäft einzusteigen. Laut Zillow-CEO und -Mitbegründer Rich Barton zielt das Unternehmen darauf ab, seinen Anteil an allen US-Immobilientransaktionen von derzeit 3% auf 6% bis 2025 zu verdoppeln.
Der Einstieg in die „Zillow-Ökosphäre“
Indem es potenziellen Hauskäufern hilft, Hypotheken aufzunehmen, bindet Zillow sie in sein Portfolio an Immobilienprodukten und -dienstleistungen ein, sagt Leiber. „Wenn sie sie in die Zillow-Ökosphäre bringen können, werden sie lange mit Zillow verbunden sein“, sagt er.
Die Schaffung von Anreizen für einkommensschwache Hauskäufer, Schulden aufzunehmen, weckt Erinnerungen an die Subprime-Hypothekenkrise, die 2008 zur globalen Finanzkrise beitrug. Allerdings betonen die Zillow-Manager, dass das Programm nichts mit den hochriskanten Hypotheken zu tun hat, die vor fast zwei Jahrzehnten auch an unqualifizierte Käufer vergeben wurden.
„Das ist nicht 2006 oder 2007“, sagt Divounguy. „Es handelt sich um eine herkömmliche Hypothek mit 30-jähriger Laufzeit, wobei die potenziellen Käufer alle üblichen Qualifikationen und Anforderungen erfüllen müssen.“ Außerdem sagt er, dass es aufgrund der großen Zahl gut qualifizierter Käufer, die ein Haus suchen, nicht nötig ist, auch an unqualifizierte Käufer zu verleihen. „Die Hypothekenzahlungsausfälle sind heute niedriger als vor der Pandemie oder zu fast jedem anderen Zeitpunkt in der dokumentierten Geschichte“, sagt Divounguy.
Obwohl Zillows Programm ungewöhnlich ist, da die Anzahlungsunterstützung von einem Kreditgeber kommt, gibt es viele solcher Programme, die von Regierungen und gemeinnützigen Organisationen angeboten werden, um Erstkäufer, insbesondere Militärangehörige oder sozial Benachteiligte, zu unterstützen.
Bevor man ein solches Programm in Anspruch nimmt, lohnt es sich, mit einem Immobilienberater zu sprechen, sagt Jackie Boies, eine Wohne xpertin von Money Management International, einer gemeinnützigen Organisation, die unter anderem Immobilienberatung anbietet. Obwohl es an sich nichts Verdächtiges an Anzahlungsunterstützung gibt, „müssen Käufer viel Recherche betreiben“, sagt sie. „Wenn etwas zu schön klingt, um wahr zu sein, ist es das wahrscheinlich auch.“